关于公开征求《宜昌市住宅小区物业管理条例（草案二审稿）》意见的公告

　　关于公开征求《宜昌市住宅小区物业管理条例（草案二审稿）》意见的公告

　　2021年4月25日，宜昌市六届人大常委会第三十五次会议审议了《宜昌市住宅小区物业管理条例（草案二审稿）》。为进一步推进科学立法、民主立法，增强立法透明度，提高立法质量，现将法规草案二审稿全文以及草案审议结果的报告向社会公布，欢迎社会各界于2021年5月26日前，通过信函、传真或者电子邮件方式向宜昌市人大法制委员会提出宝贵意见和建议。

　　联系电话（传真）：6256870

　　邮寄地址：宜昌市沿江大道102号 邮编：443000

　　电子邮件：ycsrdcwhfgw@163.com

　　宜昌市人大法制委员会
2021年4月26日

 

　　宜昌市住宅小区物业管理条例（草案二审稿）

　　目 录

　　第一章 总则

　　第二章 物业管理区域与共用设施设备

　　第三章 业主、业主大会和业主委员会

　　第四章 前期物业管理

　　第五章 物业服务与管理

　　第六章 物业的使用与维护

　　第七章 法律责任

　　第八章 附则

　　第一章 总则

　　第一条为了维护业主、物业服务人和其他当事人的合法权益，规范住宅小区物业管理活动，构建共建共治共享的社会治理格局，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内住宅小区的物业管理及其监督管理活动适用本条例。

　　本条例所称住宅小区，是指按照城乡统一规划，建设达到一定规模，基础设施配套比较齐全，已经建成并投入使用的相对封闭、独立的住宅群体或者住宅区域。

　　本条例所称物业管理，是指业主自行或者通过选聘物业服务人等方式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

　　本条例所称物业服务人，包括物业服务企业、其他组织和个人。

　　第三条住宅小区物业管理应当坚持党委领导、政府主导、业主自治、多方参与、专业服务的原则。

　　县级以上人民政府应当将规范物业管理及其监督管理工作纳入基层社会治理体系和现代服务业发展规划；建立和完善本行政区域内物业管理工作综合考核制度，定期对物业管理工作进行监督检查，并纳入年度工作目标考核；建立健全物业管理联席会议制度，及时协调解决重大问题。

　　第四条县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内住宅小区物业管理的监督管理工作，按照职责分工，履行下列职责：

　　（一）研究制定本市物业管理相关政策、规划、标准、规范和措施并组织实施，制定物业管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本；

　　（二）指导、监督街道办事处、乡镇人民政府物业管理相关工作；

　　（三）建立、维护行业信用信息、业主电子表决等物业管理电子网络信息平台；

　　（四）对物业服务人服务质量进行监督管理，组织开展相关考核考评；

　　（五）管理辖区内物业服务人和从业人员信用信息；

　　（六）组织开展物业管理培训与宣传工作；

　　（七）对物业使用和维护进行监督管理；

　　（八）对物业承接查验、物业服务人退出交接等活动进行监督指导；

　　（九）对住宅专项维修资金交存、管理、使用进行监督管理；

　　（十）指导物业管理行业协会制定和实施自律性规范；

　　（十一）处理物业管理活动中的投诉；

　　（十二）法律、法规规定的其他职责。

　　县级以上人民政府发展和改革、城市管理、公安、民政、自然资源和规划、生态环境、市场监督管理、应急管理等行政主管部门，按照各自职责共同做好物业管理的监督管理工作。

　　第五条街道办事处、乡镇人民政府在同级党组织领导下，统筹协调、监督管理辖区内的物业管理活动，履行下列职责：

　　（一）指导和协助本辖区内住宅小区业主成立业主大会、选举业主委员会；

　　（二）监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

　　（三）组织开展物业服务质量综合考评和业主委员会考核；

　　（四）组织开展业主委员会组成人员培训；

　　（五）参加物业承接查验，参与指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管；

　　（六）指导、协调物业服务人依法履行义务；

　　（七）聘请相关领域专业人员，充实人民调解委员会，调处物业管理纠纷；

　　（八）建立综合执法工作机制，加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理；

　　（九）召开联席会议，召集相关行政主管部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人、建设单位、专业经营单位等及时协调解决物业管理日常问题；

　　（十）法律、法规规定的其他职责。

　　第六条居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作，建立健全社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人联动机制，指导、监督物业服务人依法履行义务，调解物业管理矛盾纠纷。

　　第七条街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会应当依法落实突发事件各项应急措施，指导物业服务人开展工作，并给予物资支持。委托物业服务人承担物业服务合同以外其他公共服务事项的，应当支付合理费用。

　　物业服务人应当服从统一指挥，依法落实应急预案和各项应急措施。

　　第八条住房和城乡建设主管部门、居（村）民委员会、业主委员会、建设单位、物业服务人可以委托第三方专业机构开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

　　第九条物业管理行业协会应当加强行业自律管理，制定并组织实施自律性行业规范，规范从业行为，调解行业纠纷，促进物业服务人依法经营和诚信服务。

　　第二章 物业管理区域与共用设施设备

　　第十条建设单位应当依法划分物业管理区域，并向社会公布，同时在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。

　　已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地的住房和城乡建设主管部门应当会同自然资源和规划部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会，结合实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

　　第十一条建设单位在办理房屋所有权首次登记时，应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

　　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　第十二条建设单位在新建住宅项目时应当按照规定无偿配置物业服务用房。配置的物业服务用房，应当相对集中，便于实施物业管理，建筑面积不得低于物业总建筑面积的千分之二，并不得少于一百平方米。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其建筑面积不得少于二十平方米。

　　物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押或者擅自变更用途。物业服务用房的面积、位置应当在建设工程规划许可证、房屋买卖合同中载明。

　　第十三条新建住宅建设项目竣工验收备案之日起三个月内，建设单位应当将附着于物业管理区域共有物业部分且符合国家标准和技术规范的供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备移交相关专业经营单位管理养护，相关专业经营单位应当接收，物业服务人应当配合移交工作。

　　第十四条对不具备实施市场化物业服务条件的老旧住宅小区，可以组织实施基本物业服务。街道办事处、乡镇人民政府应当综合考虑规划条件、业主人数、自然界限、社区布局等因素，经征求老旧住宅区业主意见后，为老旧住宅小区划定物业管理区域，并报住房和城乡建设主管部门备案。

　　第三章 业主、业主大会和业主委员会

　　第十五条房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业管理关系中的业主。

　　业主应当依法行使权利、履行义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

　　业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。

　　第十六条业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十七条符合首次业主大会会议召开法定条件的，建设单位应当书面报告住房和城乡建设主管部门；业主也可以向住房和城乡建设主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告。住房和城乡建设主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开物业管理区域内首次业主大会会议。

　　住房和城乡建设主管部门应当在接到成立业主大会书面报告后十五日内，会同街道办事处、乡镇人民政府进行审核，符合条件的，街道办事处、乡镇人民政府依法组织社区党组织、居（村）民委员会、建设单位以及业主代表召开首次筹备组会议，成立筹备组。

　　筹备组人数为单数，总人数七至九人，其中业主代表人数不得低于二分之一，组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。

　　筹备组成员意见不统一的，由筹备组组长决定，筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处、乡镇人民政府印章。

　　第十八条业主大会会议筹备组应当做好下列工作：

　　（一）确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积；

　　（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、方式、内容以及表决规则；

　　（三）起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

　　（四）提出首届业主委员会委员、候补委员候选人名单；

　　（五）首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主，前款第二项至第四项内容还应当在物业管理区域内显著位置公告。业主对前款内容有异议的，业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。

　　第十九条有下列情形之一，不得作为业主委员会委员、候补委员候选人：

　　（一）受到刑事处罚的；

　　（二）因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退的；

　　（三）候选人报名日期截止前三年内，因涉及物业管理相关违法行为受到行政处罚的；

　　（四）候选人报名日期截止前欠交物业服务费累计达六个月以上的；

　　（五）欠交住宅专项维修资金以及其他需要业主共同分担费用的；

　　（六）被列为失信被执行人的；

　　（七）在物业管理区域内进行违法建设、侵占公共空间、损坏园林绿化、破坏共用设施设备等侵害公共利益或者其他业主合法权益行为的；

　　（八）本人及其近亲属与在同一物业管理区域内的物业服务人有利害关系的；

　　（九）法律、法规规定的其他情形。

　　第二十条筹备组应当自成立之日六十日内组织召开首次业主大会会议。六十日内无法召开首次业主大会会议或者未能选举产生业主委员会的，经街道办事处、乡镇人民政府批准，可以延长三十日。

　　第二十一条业主大会会议讨论决定下列事项：

　　（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员、候补委员；

　　（三）选聘和解聘物业服务人；

　　（四）使用住宅专项维修资金；

　　（五）筹集住宅专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）利用共有部分从事经营活动或者改变共有部分的用途；

　　（八）法律、法规规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主大会决定前款事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第五项至第七项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域显著位置公示，对全体业主和物业使用人具有约束力。

　　第二十二条业主大会会议应当通过召集会议方式召开。确实无法召集会议的，可以采取下列方式：

　　（一）书面征求意见；

　　（二）统一的网络表决平台；

　　（三）法律、法规规定的其他方式。

　　业主大会会议分为定期会议和临时会议，召开条件以及方式依照法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则的规定。

　　第二十三条业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求住宅小区所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集。

　　未成立业主委员会或者业主委员会不能依法履行职责的，住宅小区所在地的街道办事处、乡镇人民政府可以委托居民委员会组织召开业主大会。

　　第二十四条业主委员会由业主大会依法选举产生，对其负责、受其监督。

　　业主委员会委员和候补委员一并选举，候补委员人数不超过正式委员人数的三分之一。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。业主委员会委员、候补委员名单应当在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主委员会应当依照法律、法规的规定履行职责，并制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有物业部分档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件和印鉴，并建立相关档案。

　　第二十五条业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持相关资料向街道办事处、乡镇人民政府和住房和城乡建设主管部门备案。

　　业主委员会办理备案后，可以申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，相关印章使用办法由业主大会议事规则或者管理规约确定。

　　业主委员会任期内，上述备案内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

　　第二十六条业主委员会任期五年一届，候补委员任期与业主委员会委员任期相同。

　　业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：

　　（一）拒绝、放弃履行委员职责或者阻挠业主委员会履行职责；

　　（二）挪用、侵占业主共有财产；

　　（三）利用职务便利减免应当交纳的物业服务费、停车费，接受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

　　（四）侵害其他业主或者物业使用人合法权益；

　　（五）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；

　　（六）与本业主大会订立合同或者进行交易；

　　（七）拒不执行街道办事处、乡镇人民政府、相关行政主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判；

　　（八）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；

　　（九）一年内两次无故缺席或者四次请假缺席业主委员会会议；

　　（十）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料；

　　（十一）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会、业主委员会印章，或者擅自以业主大会、业主委员会名义对外活动；

　　（十二）法律、法规规定的其他行为。

　　业主委员会委员、候补委员有前款行为之一，业主委员会应当提请业主大会终止其委员资格；业主委员会未提请的，由街道办事处、乡镇人民政府调查核实后责令业主委员会提请业主大会终止其委员资格。

　　第二十七条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

　　（一）以书面形式向业主大会、业主委员会或者居（村）民委员会提出辞职的；

　　（二）不再具备业主身份的；

　　（三）不再具备履行职责能力的；

　　（四）任职期间被依法追究刑事责任的；

　　（五）法律、法规和管理规约规定的其他情形。

　　第二十八条业主委员会召开业主大会会议，应当将拟讨论议题报送物业所在地的居（村）民委员会备案后，于会议召开七日前将会议议题、时间、地点、召开方式等通知全体业主并在物业管理区域内显著位置公示，居（村）民委员会应当派代表列席会议，除已公示议题外，不得就其他事项进行表决。

　　业主委员会应当将业主大会会议记录报送街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会，并在物业管理区域内显著位置进行公告，公告时间不少于七日。

　　第二十九条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集和主持。业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

　　业主委员会主任、副主任无正当理由不召开业主委员会会议的，经半数以上业主委员会委员联名向居（村）民委员会申请，可以由居（村）民委员会组织召开业主委员会会议。

　　业主委员会应当于会议召开七日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程。

　　业主委员会会议作出的决定，应当自作出决定之日起三日内，在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

　　第三十条业主委员会应当定期向业主公布下列资料：

　　（一）管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）业主大会和业主委员会的决定；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

　　（五）物业共有部位、共用设施设备的使用和经营收益情况；

　　（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位使用情况；

　　（七）业主大会和业主委员会工作经费年度开支情况；

　　（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

　　前款第四项至第七项应当每年至少公布一次，公布期限不得少于一个月。业主委员会未按期公布的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令公布。

　　业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。

　　第三十一条业主委员会应当建立规范财务管理制度，妥善保管财务原始凭证以及相关会计资料。业主大会和业主委员会工作经费、公共收益应当按照财务要求分别建账管理。

　　小区公共收益属于业主所有，主要用于补充住宅专项维修资金，不得存放在个人账户，经业主大会同意，可以存放在街道办事处、乡镇人民政府指定的银行账户，接受业主监督。

　　街道办事处、乡镇人民政府可以根据需要委托第三方审计机构对业主大会、业主委员会财务情况进行审计。

　　第三十二条业主大会、业主委员会工作经费从共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支，不足部分由全体业主分摊，其标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。工作经费的收支情况，应当每年在物业管理区域内显著位置公布，接受业主监督。

　　业主大会可以根据业主委员会委员的工作情况，决定给予其适当津贴。业主大会可以授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确工作职责和薪酬标准。

　　第四章 前期物业管理

　　第三十三条建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务人前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务人。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经住房和城乡建设主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务人。建设单位选聘前期物业服务人应当接受街道办事处、乡镇人民政府监督。

　　一个物业管理区域只能选聘一个前期物业服务人。

　　第三十四条建设单位与前期物业服务人应当在物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的指导、监督下确认物业管理区域，对物业管理区域内的共有物业部分进行承接查验，并签订承接查验协议，协议内容应当包括物业管理区域划分、基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等。建设单位应当在签订承接查验协议之日起三十日内对承接查验发现的问题自行或者委托前期物业服务人整改，承接查验结果应当向业主公开。

　　未经业主同意，建设单位不得占用物业管理区域内的共有物业部分。

　　第三十五条建设单位在办理物业承接查验手续时应当向前期物业服务人移交下列资料并承担承接查验费用：

　　（一）物业管理区域划分相关文件；

　　（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（三）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（五）前期物业服务必需的其他资料。

　　第三十六条建设单位应当按照住房和城乡建设主管部门制定的示范文本与选聘的物业服务人签订前期物业服务合同并代拟临时管理规约。经备案的前期物业服务合同和临时管理规约应当作为房屋买卖合同附件。前期物业服务合同和临时管理规约对业主具有法律约束力。

　　前期物业服务人应当自物业承接查验完成之日起三十日内，向住房和城乡建设主管部门备案下列资料：

　　（一）前期物业服务合同；

　　（二）物业承接查验协议；

　　（三）建设单位移交资料清单；

　　（四）查验、交接记录；

　　（五）其他与承接查验有关的资料。

　　第三十七条建设单位向业主交付的物业应当具备法定交付条件，并完成前期物业服务承接查验，办理备案手续。

　　建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担达到交付条件前的前期物业服务费用。

　　第三十八条前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。前期物业服务合同生效之日至物业交付给买受人之日发生的物业服务费，由建设单位承担。物业交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

　　县级以上人民政府应当建立保障性住房物业服务费补偿机制，制定并落实补贴政策。集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置物业服务经营性用房，交由物业服务人经营管理，其收益用于补充物业服务费。

　　第五章 物业服务与管理

　　第三十九条业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理。委托物业服务人提供物业服务的，一个物业管理区域应当由一个物业服务人统一提供服务。

　　第四十条鼓励业主大会采用招标投标方式选聘物业服务人。由政府财政性资金支付物业服务费的物业服务项目，按照政府采购的有关规定执行。

　　第四十一条 县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门应当建立物业服务人和物业服务项目负责人信用管理制度，对物业服务人和物业服务项目负责人从事物业服务活动实施动态监督管理并开展信用评价，信用评价情况应当向社会公开，并作为业主选聘物业服务人、协商确定物业服务收费标准等事项的重要参考依据。

　　第四十二条业主委员会应当根据业主大会决议与选聘的物业服务人依法签订物业服务合同。

　　物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报住房和城乡建设主管部门备案。

　　第四十三条物业服务人应当履行下列义务：

　　（一）及时发现物业管理区域内安全风险隐患并向有关部门报告；

　　（二）对物业管理区域内的违法建设行为予以劝阻、制止，并按照规定向相关行政主管部门报告；

　　（三）按照规定设置、清洗维护生活垃圾分类收集容器、设施或者分类收集点，对生活垃圾分类投放进行引导；

　　（四）执行政府依法实施的管理措施，配合开展基层社会治理、文明城市创建等相关工作；

　　（五）建立财务制度，妥善保管相关财务凭证；

　　（六）制定物业管理区域安全防范应急预案，做好物业管理区域的安全管理工作；

　　（七）发生安全事故或者其他突发事件时，及时通知业主，采取应急措施，按照规定向业主委员会、相关部门、专业经营单位报告，并协助做好相关工作；

　　（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第四十四条物业服务人应当公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况和本年度物业服务项目收支预算，以及法律、法规规定应当公示的其他信息。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务人应当予以答复。

　　第四十五条物业服务人在物业服务活动中不得有下列行为：

　　（一）擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动；

　　（二）擅自设置营业摊点；

　　（三）骗取、挪用或者侵占小区住宅专项维修资金和业主公共收益；

　　（四）擅自改变共有物业部分用途；

　　（五）采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业服务费；

　　（六）出售、泄露或者非法采集、提供业主信息；

　　（七）其他违反法律、法规规定或者物业服务合同约定的行为。

　　第四十六条物业服务人可以聘请专业性服务组织或者其他第三人承担特种设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务事项，并就该部分专项服务事项向业主负责。

　　物业服务人不得将物业管理区域全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

　　第四十七条物业管理区域供水、供电、供气、通讯等相关专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。确实无法向最终用户收取有关费用的，可以委托物业服务人代收代缴。

　　相关专业经营单位委托物业服务人代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付标准与方式。物业服务人接受委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收费用，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　未签订委托协议的，由相关专业经营单位自行负责相关工作，不得强制物业服务人代收有关费用，不得因物业服务人拒绝代收而停止提供服务。

　　第四十八条物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服务人，决定续聘且原物业服务人接受续聘的，应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务人不接受续聘的，应当提前九十日书面告知业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　物业服务合同期限届满，未召开业主大会决定续聘或者另行选聘事宜，物业服务人按照原合同继续提供服务的，服务内容和收费标准等继续沿用原服务合同规定，期间业主大会或者物业服务人决定终止合同的，应当提前六十日书面告知对方。

　　第四十九条业主大会可以决定自行管理本物业管理区域。

　　业主大会决定自行管理的，应当在街道办事处、乡镇人民政府和住房和城乡建设主管部门指导下制定自行管理方案。电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备的维修和养护，应当按照有关规定管理。

　　第五十条有下列情形之一，物业服务人应当退出物业管理区域的物业服务：

　　（一）物业服务合同依法、依约解除的；

　　（二）物业服务合同期满未续约，业主委员会根据业主大会决议书面通知退出的。

　　物业服务人不得以物业服务的债权债务纠纷未解决、业主欠交物业服务费、物业权属存在争议等为由拒绝退出。

　　第五十一条物业服务人退出物业管理区域，应当履行下列义务：

　　（一）移交代管的业主公共收益等资金；

　　（二）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物品；

　　（三）撤出物业管理区域内的物业服务人员；

　　（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　物业服务人在办理交接至退出物业管理区域期间，应当维持正常的物业管理秩序。物业服务人拒不移交前款资金、资料和物品或者拒绝退出物业管理区域的，不得请求物业服务合同终止后的物业服务费，造成业主损失的，应当依法赔偿损失。业主委员会或者业主可以向街道办事处、乡镇人民政府、住房和城乡建设主管部门报告；物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

　　第五十二条街道办事处、乡镇人民政府具体负责老旧住宅小区基本物业服务工作的组织、指导、协调。

　　基本物业服务内容一般包括清扫保洁、绿化养护、维修维护、安全管理、停车管理等。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当针对老旧住宅小区的不同情况，制定基本物业服务实施方案，包括服务内容与标准、收费项目与标准、人员安排等，并在广泛征求业主意见后实施。

　　第五十三条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权转移时，买卖双方当事人应当对物业服务费的结算进行明确约定；受让人应当在办理所有权交易手续后三十日内，将物业所有权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务人和业主委员会。

　　第六章 物业的使用与维护

　　第五十四条物业保修期内，建设单位应当依法履行保修责任。

　　第五十五条利用物业管理区域共有物业部分进行经营活动的，应当由业主共同决定，其收益属于业主共有，可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当对该业主进行合理补偿。

　　第五十六条物业管理区域内不得有下列行为：

　　（一）违法挖掘地下空间；

　　（二）擅自改变、占用、损坏业主共用部位、共用设施设备；

　　（三）擅自利用共有物业部分进行经营；

　　（四）擅自改变房屋规划用途；

　　（五）擅自改变房屋内部防火分隔，影响消防安全和疏散要求；

　　（六）擅自架设电线、电缆或者建设充电桩为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电；

　　（七）危害人民防空工程的安全和使用效能；

　　（八）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为的，物业服务人应当及时劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告，有关行政主管部门应当依法处理。

　　第五十七条业主或者物业使用人应当按照规划用途使用物业，将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，并取得有利害关系的业主一致同意后，依法办理相关手续。

　　规划用途为住宅的房屋内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及存在安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆、仓储等经营场所。

　　第五十八条业主或者物业使用人装饰装修物业时，应当事先告知物业服务人。物业服务人应当将装饰装修工程禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人及其委托的装饰装修施工方。

　　物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查，业主或者物业使用人、装饰装修施工方应当予以配合，遵守相关装饰装修管理制度。

　　第五十九条物业管理区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。

　　建设单位应当在销售环节将物业管理区域内车位、车库的租售方案、价格、数量等情况告知购房人。

　　第六十条物业管理区域内占用业主共有道路、其他公共场地用于停放车辆的车位，其设置、使用、管理、收费等事项由业主大会决定；业主大会成立前，由建设单位与物业买受人约定，不得销售或者变相销售。

　　物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

　　第六十一条 利用物业管理区域内业主共有道路、公共场地等停放车辆的，可以收取停车费。停车费应当单独列帐，独立核算，除维护车辆停放场地和设施有效使用以及停车管理的必要开支外，剩余部分纳入经营所得收益管理。业主委员会对停车费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。

　　第六十二条 新建住宅小区，建设单位应当按照规划建设车辆充电设施或者预留建设安装条件。已建住宅小区内，经业主大会同意，可以通过改造、加装等方式建设车辆充电设施，并依法办理相关手续。

　　第六十三条 支持业主为既有住宅增设电梯，改善居住条件。本幢或者本单元专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，可以申请为既有住宅增设电梯。

　　县级以上人民政府应当简化审批程序、制定扶持政策，为既有住宅增设电梯提供便利。

　　第六十四条住宅专项维修资金属于业主共有，用于共有物业部分保修期满后的维修、更新和改造，专户存储、专款专用。

　　经业主共同决定，住宅专项维修资金可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。住宅专项维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

　　紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用住宅专项维修资金。

　　第七章 法律责任

　　第六十五条违反本条例，法律、法规有规定的，从其规定；造成他人损害的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六十六条违反本条例第十一条规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门处五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十七条违反本条例第十二条规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业服务用房的，责令限期改正，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下罚款；物业服务人未经业主大会同意，擅自改变物业服务用房用途的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门给予警告，处一万元以上十万元以下罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内共有物业部分的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第六十八条 违反本条例第十三条规定，相关专业经营单位未接收专业经营设施设备的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正。

　　第六十九条违反本条例第三十三条规定，建设单位未通过招标投标方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务人的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正，可以并处五万元以上十万元以下罚款。

　　第七十条违反本条例第三十五条和第五十一条第一款规定，建设单位、物业服务人在办理承接查验、新旧物业服务人交接时，不移交有关资料的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务人予以通报，并处一万元以上十万元以下罚款。

　　第七十一条违反本条例第三十六条规定，前期物业服务人未将相关资料报送备案的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

　　第七十二条违反本条例第四十三条规定，物业服务人发现违法建设未予劝阻、制止或者未按照规定报告的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令改正，并处五千元以上三万元以下罚款。

　　第七十三条 违反本条例第四十四条规定，物业服务人未按照规定在物业管理区域内公示有关信息的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

　　第七十四条违反本条例第四十五条规定，物业服务人采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业服务费的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正，可以并处一万元以上五万元以下罚款；逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。物业服务人出售、泄露或者非法采集、提供业主信息的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚，由住房和城乡建设主管部门录入物业服务企业信用档案。

　　第七十五条违反本条例第四十六条规定，物业服务人将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托给他人的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正，并处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内共有物业部分的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十六条违反本条例第五十一条第二款规定，物业服务人被解聘后不按照规定办理交接手续、拒不退出的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正，并处五万元以上十万元以下罚款；逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。

　　第七十七条违反本条例第五十四条规定，建设单位在物业保修期内未按照规定履行保修责任的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，依法确定由具有法定资质的第三方单位进行维修，所需费用由建设单位承担，并处所需维修费用一倍以上三倍以下罚款。

　　第七十八条违反本条例第五十六条规定，擅自利用共有物业部分进行经营的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门对个人处一千元以上一万元以下罚款；对单位处五万元以上二十万元以下罚款。

　　第七十九条违反本条例第五十七条规定，业主或者物业使用人在规划用途为住宅的房屋内擅自设立有关经营场所的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理或者由县级以上人民政府相关行政主管部门责令改正。

　　第八十条违反本条例第五十九条规定，建设单位、物业服务人未按照规定出租停车位、车库的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。

　　第八十一条 违反本条例第六十条规定，建设单位、物业服务人销售或者变相销售停车位、车库的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令改正，退还违法所得，并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。

　　第八十二条违反本条例第六十四条规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门追回挪用的资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额两倍以下罚款。

　　第八十三条国家机关及其工作人员有下列情形之一的，由其主管机关或者监察机关依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分：

　　（一）未按照规定履行监督管理职责的；

　　（二）未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的；

　　（三）发现违法行为或者接到举报后不及时查处的；

　　（四）截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的；

　　（五）违法实施行政许可或者行政处罚的；

　　（六）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

　　第八章 附则

　　第八十四条本条例自 年 月 日起施行。
 

　　宜昌市人民代表大会法制委员会关于《宜昌市住宅小区物业管理条例（草案）》审议结果的报告

　　——2021年4月25日在宜昌市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议上　

         宜昌市人大法制委员会副主任委员  黄逊志　

　

　　主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

　　2021年2月26日，市六届人大常委会第三十三次会议对《宜昌市住宅小区物业管理条例（草案）》（以下简称草案）进行了第一次审议。市人大常委会组成人员认为，制定该条例十分必要，建议对草案作进一步研究修改后，提请下次市人大常委会会议审议。

　　会后，市人大常委会法制工作委员会将草案发至各县市区人大常委会、市人大常委会各基层立法联系点、市人大暨三峡大学地方立法研究院和市人大常委会立法顾问，并在《三峡日报》、宜昌人大网全文公布，广泛征求社会各界意见。市人大法制委员会、常委会法制工作委员会多次组织相关部门集中研究条例主要制度，根据市人大常委会组成人员和市人大城乡建设环境资源保护委员会审议意见以及其他各方面的意见建议，多次对草案进行认真修改和完善，形成草案修改稿，发至各县市区人大常委会、市人大常委会各基层立法联系点、市人大暨三峡大学地方立法研究院再次征求意见。3月23日、24日、26日，市人大常委会主任王国斌、副主任吴康年带领市人大法制委员会、常委会法制工作委员会、市司法局、市住房和城乡建设局有关负责同志先后赴枝江市、伍家岗区和西陵区开展立法调研，并分别召开座谈会，听取三市区人大常委会、人民政府及其相关职能部门负责人，部分市人大代表以及街道办事处、居民委员会、物业服务企业和业主委员会代表等方面对草案修改稿的意见和建议。

　　在此基础上，市人大法制委员会、常委会法制工作委员会根据征求来的各方面意见再次认真研究修改，形成草案二审稿（讨论稿）。4月9日，市六届人大法制委员会召开第十五次全体会议，对草案二审稿（讨论稿）和草案审议结果的报告（讨论稿）进行了统一审议。现将审议修改情况报告如下：

　　一、关于条例名称

　　有的委员和地方提出，参照《湖北省物业服务和管理条例》（以下简称省条例）将条例名称修改为“宜昌市住宅小区物业服务和管理条例”。市人大法制委员会研究认为，根据国务院《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；而物业服务，根据省条例第二条第二款的规定，是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。经对比不难发现，省条例中的“物业服务”与“物业管理”的基本含义是一致的，只是进一步丰富了管理方式。此外，通过对国家法律法规数据库中相关地方立法进行统计可以发现，截至目前，全国共有物业管理相关地方立法134件，各地物业管理相关地方立法的名称普遍都称作“物业管理条例”。综上，建议不对条例名称进行修改。

　　二、关于条例体例结构

　　有的委员提出，第七章中监督管理相关内容可以并入其他章节，将第七章名称修改为“法律责任”；有的委员提出，将第二章名称修改为“物业管理区域与共用设施设备”；有的专家提出，互换草案第三章和第四章顺序；有的专家提出，将第五章名称修改为“物业服务与管理”。市人大法制委员会研究认为，草案第七章主要规定的是法律责任，将第七章名称修改为“法律责任”更符合立法习惯，也可以使条例体例结构更加完整；“共用设施设备”是《物业管理条例》和省条例中的表述，比草案中“附属设施设备”的表述更加准确、规范；先明确物业管理区域和物业管理主体，再规定前期物业管理和物业服务与管理，是各地物业管理立法的通行做法，也与《物业管理条例》的结构保持一致；草案第五章内容包括业主选聘物业服务人管理、业主自行管理以及老旧住宅小区的物业管理，将“物业服务”改为“物业服务与管理”更能概括本章内容，故建议采纳上述意见。

　　三、关于条例适用范围

　　有的委员提出，草案关于适用范围的表述不够清晰明确，不易理解；有的委员和地方提出，应当对“住宅小区”的含义予以界定。市人大法制委员会研究认为，草案中“住宅小区、住宅小区内的非住宅及住宅小区外与住宅结构相连的非住宅”的表述，仅在相关上位法应当交纳专项维修资金的主体中有所涉及，不宜用其来表述条例的适用范围，故按照立法习惯对相关适用范围的表述进行了修改（草案二审稿第二条第一款）；目前，上位法没有界定“住宅小区”的准确含义。住房和城乡建设部《住宅设计规范》明确了住宅的含义：住宅是指供家庭居住使用的建筑；住房和城乡建设部《城市居住区规划设计规范》明确了小区的含义：居住小区，一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7000--15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。根据上述定义并借鉴外地相关文件中的表述，同时结合我市实际情况，对“住宅小区”的含义进行了界定（草案二审稿第二条第二款）。此外，建议在民法典相关规定的基础上，进一步对物业服务人的含义予以细化（草案二审稿第二条第四款）。

　　四、关于部门职责

　　有的委员和地方提出，草案关于政府职责部分表述太过繁琐，不应过分罗列部门职责；有的委员提出，应当明确市人民政府的相关责任；有的专家提出，应当明确物业管理行业协会相关责任。市人大法制委员会经研究认为，条例应当重在就物业管理及其监督管理活动进行制度设计，政府各职能部门具体分工由市人民政府按照新的国家机构改革方案依法确定即可，故建议确定县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内住宅小区物业管理的监督管理工作，并明确其作为主管部门的各项职责（草案二审稿第四条第一款）；县级以上人民政府其他相关行政主管部门，按照各自职责共同做好物业管理的监督管理工作（草案二审稿第四条第二款）。同时明确了县级以上人民政府相关责任（草案二审稿第三条第二款），将草案中街道办事处、乡镇人民政府的职责进一步完善并分项进行表述，以使相关内容更加清晰明了（草案二审稿第五条）。此外，还将居（村）民委员会职责单独作为一条进行表述，以使各级各部门职责层次更加分明（草案二审稿第六条）。随着我国社会主义市场经济体制的不断完善和政府职能的逐步转变，行业协会等社会组织在行业管理，尤其是在行业自律性管理中起到越来越重要的作用，因此建议在条例总则部分明确物业管理行业协会相关责任（草案二审稿第九条）。

　　五、关于业主、业主大会和业主委员会

　　有的委员提出，要明确业主对业主委员会相关工作的知情权，建立信息公开制度；有的地方提出，除业主外，物业使用人的合法权益也应当得到保障。市人大法制委员会研究认为，业主依法享有建筑物区分所有权，享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利，业主委员会应当全面、合理地公开其掌握的情况和材料，故建议在草案第四十九条的基础上进一步明确细化，规定相关重要事项应当每年至少公布一次，公布期限不得少于一个月，若业主委员会未按期公布，街道办事处、乡镇人民政府应当责令改正（草案二审稿第三十条第二款）。物业使用人为实际使用物业的非所有权人，包括承租人以及所有权人的亲属、朋友等因为某种原因实际使用物业的人。物业使用人是物业管理中的重要主体，应当对其权利进行保障。建议明确业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当以书面形式提交业主委员会（草案二审稿第十五条第三款）。此外，针对实践中一些住宅小区未成立业主委员会或者业主委员会不能依法履行职责的情形，建议增加相应救济措施，明确此种情况下住宅小区所在地的街道办事处、乡镇人民政府可以委托居民委员会组织召开业主大会（草案二审稿第二十三条第二款）；同时明确业主大会会议原则上应当通过召集会议方式召开，只有确实无法召集会议时，才可以采取其他方式（草案二审稿第二十二条第一款）。

　　六、关于物业服务与管理

　　有的委员和地方提出，应当对老旧小区物业服务相关内容予以规范；有的委员提出，应当进一步对物业服务人退出程序进行规范。市人大法制委员会研究认为，目前我市存在许多上世纪七八十年代甚至更早兴建的老旧住宅小区，这些小区普遍存在失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全等各类问题。为实现社区管理服务均衡发展，切实改善老旧住宅小区居民的居住条件和生活品质，建议增加对不具备实施市场化物业服务条件的老旧住宅小区可以组织实施基本物业服务的相关内容，同时明确街道办事处、乡镇人民政府应当为老旧住宅小区划定物业管理区域，并负责基本物业服务工作的组织、指导、协调（草案二审稿第十四条、第五十二条）。实践中，一些住宅小区存在物业服务合同权利义务终止后物业服务企业拒不退出的情况，建议明确物业服务人拒不移交相关资金、资料和物品或者拒绝退出物业管理区域的，不得请求物业服务合同终止后的物业服务费，如果造成业主损失的，应当依法赔偿损失（草案二审稿第五十一条第二款）。

　　七、关于物业的使用与维护

　　有的委员和地方提出，应当加强对住宅小区内餐饮等经营活动的管理，有的地方建议对此直接作出禁止规定；有的委员和地方提出，应当对增设电梯相关程序进一步明确；有的地方建议进一步细化住宅专项维修资金管理、使用等相关内容。市人大法制委员会研究认为，住宅改变为经营性用房的行为，目前法律、法规并没有完全禁止。但为了维护物业管理区域秩序，保障相关业主合法权益，建议在法律责任部分明确，在规划用途为住宅的房屋内擅自设立有关经营场所的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理或者由县级以上人民政府相关行政主管部门责令改正（草案二审稿第七十九条）。草案第八十四条关于为住宅增设电梯的规定过于原则，建议对此进行细化：首先应当支持业主为既有住宅增设电梯，改善居住条件；其次明确本幢或者本单元专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，即可申请为既有住宅增设电梯；最后县级以上人民政府应当简化审批程序、制定扶持政策，为既有住宅增设电梯提供便利（草案二审稿第六十三条）。住宅专项维修资金管理是物业管理中的重要内容，但目前《物业管理条例》和省条例对此都做出了相关规定，部门规章《住宅专项维修资金管理办法》也详细规定了住宅专项维修资金的管理、划转、使用等内容，故建议在本条例中不再对住宅专项维修资金管理相关内容进行细化。此外，鉴于目前住宅小区内存在不少电动自行车，同时新能源汽车等交通工具也在逐步普及，建议草案中增加在住宅小区内加装车辆充电桩相关内容（草案二审稿第六十二条）。

　　市人大法制委员会还根据各方面的意见和建议，进一步理顺了草案与上位法的关系。首先对《物业管理条例》和省条例中已具体规定的内容，例如草案第二十一条关于交付物业应当具备条件的规定、第二十四条和第二十五条关于业主权利和义务的规定、第三十七条关于业主委员会职责的规定、第五十九条关于物业服务人义务的规定、第七十五条关于物业管理区域内禁止行为规定等，结合我市实际情况予以删减或者精简。其次，对草案中与上位法规定不一致的内容，例如草案第十一条中划定物业区域的主管部门、第十九条中相关材料报送备案的主体、第二十三条中业主的认定、第五十六条中选聘物业服务人的方式等，根据上位法的相关规定进行了调整。最后，对草案中个别超越立法权限的内容，例如草案第十三条第一款关于业主共有部分的规定涉及物权，而物权法律制度属于基本民事制度，根据立法法的规定只能由法律进行规范；再如草案第一百零八条规定对拒不执行裁判的业主可以依法作出限制消费令、纳入失信被执行人名单，这些措施应当由人民法院根据民事诉讼法的相关规定并结合案件具体情况确定，建议予以删除。

　　同时，市人大法制委员会还对其他一些条款进行了补充完善、删减合并和文字修改，并增设了目录。

　　市人大法制委员会已按照上述审议意见提出了《宜昌市住宅小区物业管理条例（草案二审稿）》，建议提请本次市人大常委会会议审议。

　　草案二审稿和以上报告，请一并予以审议。